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买卖二手房全攻略 应该注意什么

发布日期:2019-10-08 04:11   来源:未知   阅读:

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      知道合伙人房产装修行家采纳数:28获赞数:321客户热评 房东信赖 小区专家 向TA提问展开全部一般来说,从合同、人、房三方面来考虑

      签约涉及买卖定金协议书、房屋买卖合同、居间服务合同的签订,合同签订后可办理网上签约。一旦签约,买卖双方行为即受法律约束,任何一方违约需按合同约定进行赔付。

      二手房签约,一般涉及签订买卖定金协议书、存量房买卖合同、居间服务合同、网上签约四个步骤,一旦签约,买卖双方行为即受法律约束,任何一方违约需按合同约定进行赔付。

      二手房交易中,若买卖双方达成交易意向,买方可先支付一定数额的定金,并签署《买卖定金协议》。《买卖定金协议》一旦签订便具有法律效力,任一方违约都会受到法律的约束。

      定金数额,二手房交易中房产交易双方可以自行约定定金数额,一般来说交纳3~10万元,但是不能超过主合同标额的20%,如果二手房定金支付超出20%,那么超出的部分就不属于定金,是得不到相应保障的,因此定金并不是越多越好。

      定金监管,定金金额超过10万元的部分需要资金监管,小于十万的定金,自行支付以及资金监管都可以。

      签订存量房买卖合同,需注意确定实际成交价格,房款支付方式以及违约责任等事项。

      实际成交价格,房屋买卖合同上的成交价格为网签价格,并不是房屋的实际成交总价。成交总价=房屋成交价格+家具、家电、装修及配套等设备作价。

      居间服务合同是买卖双方以及中介机构三方签署的合同,主要涉及居间服务费、三方责任及义务、争议解决。因此,选对一个靠谱的中介机构进行房产交易会比较省心、放心。

      网上签约即将交易合同在建委备案的过程,可委托中介代为网签。网签后可获得资金监管账户以及纳税信息表(纳税用)。

      需要注意的是,这里的网签价格需要作为缴税的税基,贷款可贷额度=网签价×可贷成数(网签价<评估价)。二手房交易,一旦签约即会受到法律的约束,任一方都不可随意违约。

      (1)房屋成交价格。买卖双方协商好价格,此环节是将房屋价格落实到合同上,任何口头约定的效力都比不上此处的白纸黑字。

      (2)对房屋内家具家电的处理。写明室内家居家电的折合金额,对于特别贵重以及需要搬走的东西可在补充协议中详细说明,以免交房时出现纠纷,并不缺乏类似案例。

      (3)确定买方付款方式。比如商业贷款、公积金贷款、组合贷款。买方选择何种付款方式对于卖方拿到房款时间有直接关系。买方全款的线个工作日,公积金贷款约40~60个工作日。

      (4)约定贷款如未获得批准的解决方式。作为卖方,如果买方贷款未获得银行批准,就意味着交易程序无法按照约定继续进行。即出现此种情况的解决办法和责任归属。

      买卖双方任何一方违约,开码结果 香港马会开奖直播,都需要按照违约条款所规定的承担责任。违约条款中主要需要注意三点:违约情景的规定、违约金的赔偿数额、交付时间。

      合同从签约成立时起,具有法律约束力,是无可怀疑的法律判断,即当事人如违反合同约定的内容,即产生相应的法律后果,包括承担相应的法律责任,因此在二手房签约前,一定要注意以下几种情况,规避风险。

      首先要核对产权人的身份证和房产证是否一致,如果产权人不能到场,受托人要有产权人的授权委托书,并核实委托书上的受托人信息与实际是否相符。

      根据婚姻法的相关规定,夫妻双方在夫妻关系存续期间取得的财产一般认定为夫妻双方共同共有,所以未取得配偶同意出售证明,买卖合同可能会被认定为无效或无法履行。

      继承中的房产属于全体继承人共同共有,如果出售应由全体继承人共同签署合同,并由全体继承人的配偶签署《配偶同意出售证明》。

      根据民法通则规定:18周岁以上的公民是成年人,具有完全民事行为能力,可以独立进行民事活动,是完全民事行为能力人。

      在遇到买方是外国人及港澳台居民时,卖方(或让中介方)除索要经过涉外公证与认证的身份证件证明外,还要审核是否取得《涉外审批单》,一免耽误卖房的时效。

      1、审核其营业执照或其他依法登记证件是否在存续期间,必要时通过网络或到工商行政等部门进行查询。

      需要由卖方的近亲属(配偶、父母、子女)向法院提起诉讼确认卖方为限制行为能力人或无民事行为能力人,再由人民法院指定监护人,由监护人办理房屋买卖事宜。

      在签订房屋买卖合同时,需要买卖双方确定房屋权属、交房及过户时间、违约责任及赔偿方式等多方面条款,卖方需根据自身情况填写合同,以免违约。

      在买卖双方达成房屋交易意向后,便可以按照自愿、公平及诚实信用的原则签订房屋买卖合同。合同一旦签订即具有法律效力,买方或卖方若因为自身或客观原因导致合同无法履行的,便很有可能涉及违约,承担违约责任。

      根据房产证登记信息,如实填写房屋坐落位置、建筑面积等信息,卖方所填写信息需真实有效,并未所填写内容担责。

      (2)产权情况:是否有抵押,若有抵押权人是谁、何时办理解抵押手续等其他详细信息。

      (3)是否有租赁:涉及房屋优先购买权,如果有租户需提交租户签署的放弃优先购买权声明,以免未来发生不必要纠纷。

      (1)房产没有产权纠纷,没有被限制交易;配偶知晓且同意出售;无其他人有优先购买权等,如违约卖方遵守违约条款并赔偿。

      (3)如果卖方违约,应按照约定时间返还全部房款以及因为违约而造成的其他损失。未如期返还,需交滞纳金。

      (4)卖方需确认房屋基本状况,例如有无漏水,如有问题该怎么解决,何时解决等事项。

      (1)房屋交付时间。一般作为卖方,房屋交付时间可以选择以下几个时间为节点:

      在房屋交付时,也要约定房屋内物品归属,交接水、电、暖、燃气等费用情况,交付当日发生的费用由哪一方承担。

      房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证,没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖,即使现在没有将来办理取得后,房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

      有些房屋有好多个共有人,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

      有些二手房在转让时,存在物上负担,即还被别人租赁。如果买受人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”,也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视,也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

      二手房中买受人应注意土地的使用性质,看是划拨还是出让,划拨的土地一般是无偿使用,政府可无偿收回,出让是房主已缴纳了土地出让金,买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限,如果一个房屋的土地使用权仅有40年,房主已使用十来年,对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时,就有点不划算。

      有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁,或者房屋附近要建高层住宅,可能影响采光、价格等市政规划情况,才急于出售,作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

      房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房,在转让时有一定限制,而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定,买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

      一般单位的房屋有成本价的职工住房,还有标准价的职工住房,二者土地性质均为划拨,转让时应缴纳土地使用费。再者,对于标准价的住房一般单位享有部分产权,职工在转让时,单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。

      有些房主在转让房屋时,其物业管理费,电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠,且已欠下数目不小的费用,买受人不知情购买了此房屋,所有费用买受人有可能要全部承担。

      有些中介公司违规提供中介服务,如在二手房贷款时,为买受人提供零首付的服务,即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜,岂不知如果被银行发现,所有的责任有可能自己都要承担。

      二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面,但对于一些细节问题还应约定清楚,如:合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑

      注意查看房屋户型,设施(天然气,暖气、数字电视、宽带),朝向(首选东南、正南、其次西南,东西)、建筑质量(框剪、砖混),物业管理及收费,了解业主使用情况,有没有出现意外情况。

      1、了解房屋性质(商品房、安居房、房改房、经适房等,因其性质导致税费不同)。

      1、面谈:与业主面谈房价,商定交易过户税费的缴纳。约定交易流程,房屋交付标准,附注室内设施物品清单,说明室内存留家具、家电为业主无偿赠与。

      2、查看业主资料(房产证、身份证,)原件,房产所有人的姓名必须要与业主身份证信息完全一致,如姓名用字、出生年月日及号码。

      到贷款行进行咨询,核查贷款人的征信,提交本人及配偶的身份证资料,与业主到贷款行面签《贷款合同》。

      1、核查中介《营业执照》、《房地产经纪机构备案证明》、经纪人《上岗证》。